[신혼부부의 돈 관리] 7. 주택시장을 보는 눈

당신에게 주택이란? : 투자 vs. 거주

예쁜 집을 갖는 것은 우리 모두의 꿈이다. 기왕이면 마당이나 아이들이 놀 공간이 있고, 때때로 친구들을 불러 

다 함께 식사를 해도 비좁지 않게 앉을 수 있는 그런 집을 누구나 소망한다. 

그런데 최근 집값이 떨어진다는 보도에도 ‘어머 싸지네!’ 하며 마냥 기뻐할 수만은 없다. 내가 구입하기에는 

주택가격이 여전히 높아 ‘내겐 너무나 먼 당신’이기 때문이다. 또한 억지로 빚을 내어 집을 사도 예전처럼 

집 값이 오른다는 확신이 없으니 오히려 더욱 집을 사는 것이 망설여지는 아이러니한 상황이다.

KB부동산의 주택가격 동향에 따르면 2014년 5월 평균 주택가격은 약 2억5천만 원이고 

서울은 4억 4천만원에 달한다. 

연봉 4천만원인 사람이 서울에 평균가격대의 집 한 채 마련하려면 한 푼도 안 쓰고 대략 11년을 모아야 

된다는 것인데, 

이런 식으로 모든 수입을 주택마련에 쓸 경우 몇 년이 걸리느냐는 나타내는 지표가 바로

 PIR(Price to Income Ratio)로 소위 ‘주택마련 고통 지수’라고 한다. 

아래 표는 소득 및 가격 수준을 5개의 구간(분위)으로 나누어 PIR을 살펴본 것인데 소득이 가장 낮은 

1분위 사람이 주택가격이 가장 낮은 1분위 주택을 사려면 약 13.2년, 소득이 가장 높은 5분위인 

사람이 가격이 가장 높은 5분위 주택을 마련하려면 약 8.8년이 걸리는 것으로 나타난다. 

현재 재산이 하나도 없다면 대략 10년 정도는 오로지 주택을 위해 돈을 모아야 한다는 뜻이다.

PIR(Price to Income Ratio)(2014년 3월)
(자료 : KB부동산)

과연 우리는 이렇게 모을 수 있을까? 어떤 시장이든 구입하는 사람이 물건의 가격을 더 이상 감당할 수 없는 

수준이라고 판단하면 그 시장은 얼어붙게 된다. 

수요자들이 ‘에라이~ 모르겠다 안 사!’하고 등돌리기 시작하면 당연히 물건의 가격은 떨어지기 시작할 것이다. 

앞으로 우리의 소득이 크게 오르지 않는 한, 현재의 주택가격이 떨어졌으면 떨어졌지 오르지는 

않을 것이란 일부 전문가들의 전망도 바로 이런 연유에서이다.

지난 1987년 1월부터 2014년 5월(27년)까지의 평균 주택가격상승률을 계산해보면 전국주택가격은 

매년 평균 약 3.76%씩 상승했고 서울은 약 4.07%(강북 연 2.76%, 강남 5.24%)씩 오른 것으로 나타났다.

그러나 시기별로 나누어 보면 매년 20%를 웃돌며 고공 행진하던 기간도 있었고, 연 -10% 이하로 

폭락했던 시간도 있다. 

지역별로도 서울이나 수도권은 올랐지만 지방 중에는 오히려 주택가격이 하락한 곳도 있다. 

부동산 활황기가 포함되었던 과거의 시기에도 누구나 주택에 투자하여 돈을 번 것은 아니다.

앞으로는 어떻게 될까? 여전히 정부의 개발정책이나 지역별 이슈에 따라 가격이 오르는 주택도 있겠지만

전반적으로 주택가격이 안정화되거나 하락할 것이라는 이야기가 많다. 

주택투자로 돈을 벌기는 훨씬 어렵고 까다로워 질 것이다. 따라서 부동산을 공부하고 정보를 쫓아 

다니며 많은 노력과 시간을 할애할 것이 아니라면, 생업이 있고 육아에 바쁜 신혼부부들은 주택을 

투자자산으로 생각하기 보다는 재산을 유지하고 보관하는 안전자산으로 여기는 것이 바람직할 것이다. 

평소에 이렇게 생각하다가도, 어딘가에 호재가 있다며 투자를 권유받으면 바람에 갈대가 흔들리듯 마음을 

휙 바꾸는 사람들이 많은데, 여유자금이 충분하다면 모를까 행운도 노력 없이는 절대 찾아오지 않는다는 

사실을 명심할 필요가 있다.

거주를 위한 주택, 어떻게 고를까?

(1) ‘땅’ 살피기

중고등학교 때 우리나라 국토의 약 70% 이상이 산이라고 배운 것을 기억하는가? 우리는 남은 30%에 

농사도 짓고, 공장도 짓고, 도로도 만들고, 집도 짓고 산다. 

주거지로 사용되는 땅은 전 국토의 6% 남짓이라고 하니, 주택을 평가함에 있어 땅의 희소가치는 

중요할 수밖에 없다. 주택의 가격은 크게 건물가격과 땅 가격으로 나뉘는데, 건물은 세월이 지남에 

따라 낡아지고 허물어져 그 가치가 점점 하락하지만 땅은 그렇지 않다. 

주택가격이 상승하는 대부분의 이유는 건물의 감가상각률 이상으로 땅 가격이 상승하기 때문이다.

최근 아파트의 인기가 시들해지고 단독주택이 주목 받고 있는 이유도, 좀 더 쾌적한 환경에서 살고 

싶은 욕구도 작용했겠지만, 주택의 가치를 따졌을 때 대지지분이 더 크기 때문이다. 따라서 집을 살 때에는 

얼마나 살기 편리하게 지어진 주택인지도 중요하지만 더욱 중요한 것은 땅을 살피는 것이다.

땅을 살필 때에는 일단 면적을 봐야 한다. 단독주택이든, 빌라나 아파트 등의 공동주택이든 

‘건축물대장’을 살피면 주택의 면적을 알 수 있다. 공동주택은 ‘집합건물 등기사항전부증명서(등기부등본)’에서 

자기의 대지지분을 알 수 있다. 

 기왕이면 면적과 지분이 큰 주택이 좋은 것은 두말할 것도 없다. 건축물 대장은 민원24(www.minwon.go.kr)에서 

등기사항전부증명서는 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 살펴볼 수 있다.

두 번째는 땅의 경제적 가치이다. 주택으로서의 땅의 가치는 주변 환경에 의해 영향을 많이 받는다. 

교통이 좋은가, 거주하기에 알맞도록 학교나 공공시설, 시장 등이 적절한 거리에 있는가, 볕은 잘 드는가, 

통풍이 잘 되는 위치에 있는가, 소음이 심하지는 않은가 등 결국 생활하기 편리한 곳인지 살피면 

땅의 가치를 알 수 있다. 어떤 사람은 시간대에 따라 햇볕이 어떻게 바뀌는지 보려고 매번 다른 시간대에 

방문하기도 한다니, 대단한 노력이다. 

해당 지역의 시청, 군청, 구청 등의 홈페이지에 들어가 보도자료 등을 통해 앞으로 어떤 시설물이 들어서거나 

철거될 계획이 있는지도 살펴보자. 부동산 공인중개사가 해당 내용을 상세히 소개하는 경우가 많지만, 확정되지 

않은 내용이나 주택가격에 나쁜 영향을 미치는 내용을 슬그머니 숨기는 분들도 있으므로 직접 살펴보는 것이 좋다. 

주택은 인생을 살면서 자기가 살 수 있는 가장 비싼 물건일 수도 있으니, 이 정도 수고는 아깝지 않다.

(2) 자금사정 살피기

무엇보다 집을 살 때 중요한 것은 내 주머니의 사정이다. 돈이 넉넉하면야 문제가 없지만, 대부분 주택담보대출을 

받아 집을 산다. 

적정한 선에서 대출을 받는 것은 나쁘지 않다. 자기 집에서 맘 편안히 살면서 한 편으로 대출을 갚기 위해

열심히 아끼고 모은다면 자산관리에 도움이 될 수 있기 때문이다. 

그러나 문제는 어느 정도가 적정하냐 인데, 이를 위해 자신의 수입을 따져보아야 한다. 

만기에 일시상환을 할 계획이라면, 상환 시점에 거의 확정적으로 상환자금을 만들 수 있는지 및 그 동안의 

이자를 너끈히 부담할 수 있는지를 따져봐야 할 것이고, 분할상환이라면 일상생활에 지장이 없는 범위에서 

매월 얼마씩 대출상환이 가능한지 계산해 봐야 한다.

현재 주택담보대출 금리는 약 3~4%대이지만 이는 언제든 바뀔 수 있는 변동금리이므로, 수입을 고려했을 때 

금리가 5~6% 정도까지 올라도 이자 및 원금을 충분히 상환할 수 있는지 살피는 것도 중요하다. 

최근 LTV(주택가격을 기준으로 대출한도 제한)나 DTI(소득을 기준으로 대출한도 제한)등의 대출 관련 규제 

완화가 언급되고 있지만 이와 상관없이 자신의 여력을 먼저 살피는 것이 중요하다. 

(참고 : 대출에 대한 새로운 관점)

은행의 주택담보대출금리 현황(2014년 5월)
(자료 : 전국은행연합회)

이 때 추가로 고려할 것이 여유 자금이다. 

주택은 금융자산처럼 원할 때 되팔 수 있는 것이 아니므로, 주택 보유시에는 항상 그 외의 자금적 여유를 갖고 

있는 것이 중요하다. 

그래야 비상시에 주택을 급하게 처분하는 일이 발생하지 않는다. 

주택은 획일화된 자산이 아니라 각각이 고유한 특성을 가졌으므로 거래상대방이 누구냐에 

따라 가격이 바뀔 수 있다. 

따라서 주택을 원하는 가격에 되팔고 싶다면 적임자가 나타날 때까지 기다릴 수 있는 여유 또한 

있어야 함을 기억하고, 별도의 비상자금이나 금융자산 마련에도 신경 써야 한다.

주택자금, 어떻게 마련할까?

주택마련 하면 가장 먼저 떠오르는 통장은 ‘청약통장’이다. 

원래 청약 통장은 ‘청약저축, 청약예금, 청약부금’으로 나뉘어져 있었다. 

상품에 따라 공공주택, 민영주택, 평수 제한 등이 있어 가입 시에 어떤 주택을 구입할 지 정한 후 상품에 

가입해야 했는데, 2009년 5월에 이런 불편함을 대폭 개선한 누구나 가입할 수 있는 

‘주택청약종합저축’이 나왔다. 

최근 정부에서는 현재 있는 예금, 부금, 저축을 모두 통합하겠다고 발표하는 등 청약통장을 

간소화하려는 계획을 세우고 있다.

청약이란 것이 무엇인가? ‘나 주택을 사고 싶소.’라고 의사를 표시하는 것을 말한다. 

예전에는 주택이 부족하여 집을 사겠다는 수요가 넘쳤으므로, 주택 구입 자격에 우선순위를 부여하기 

위한 방안으로 청약통장이 만들어졌다. 

그러나 주택보급률이 100%를 넘은 현재, 사실상 청약통장 가입은 무의미해져 

‘국민장롱통장’이란 별명까지 붙은 상태이다.

그러나 미리부터 불필요하다고 단정짓고 혹시나 모를 기회를 닫을 필요는 없을 것이다. 

‘주택청약종합저축’과 ‘청약저축’은 2년 이상 가입하면 금리가 3.3%이며, 무주택세대주에게는 

불입금의 일부를 소득공제 해주니 적금처럼 사용해도 좋은 상품이다. 

또한 경우에 따라 좋은 입지조건과 가격으로 분양을 하는 아파트에는 청약이 몰리기도 하므로 

하나쯤 마련해두는 것도 나쁘지 않다

현재 무주택세대주는 ‘무주택세대주확인서’를 은행에 제출하면 월 10만원 한도에서 불입금의 40%를 

소득공제 받을 수 있으므로 월 10만원 정도 선에서 꾸준히 불입해보자. 단 5년 이내에 해지하거나 85㎡를 

초과하는 아파트를 구입하는 경우 소득공제혜택이 취소되어 공제혜택을 받은 불입액의 6%를 세금으로 

추징하므로 주의해야 한다.

주택청약종합저축 외에 주택마련을 위해 별도로 준비해야 할 금융상품은 없다. 노후자금, 주택자금 등 

재무 이벤트 별로 목표자금을 정해 별도로 모으는 사람들도 있지만, 자금이 쪼개지고 분산되면 오히려 

운용의 융통성이 없어진다. 연금저축, 주택청약 등 장기가입상품에는 최소한의 자금을 불입하고 나머지는 

여유자금은 ‘목돈마련’을 목표로 저축 및 투자를 하는 것이 오히려 돈을 관리하고 불리는데 도움이 된다. 

이렇게 모은 돈은 필요에 따라 주택마련에, 또 사업자금에, 그리고 노후자금 등에 쓰일 것이다.

덧붙이자면, 무주택세대주가 7년 이상 유지할 경우 비과세 혜택을 주었던 일명 ‘장기주택마련저축(장마저축)’을 

기억할 것이다. 

이 금융상품은 2013년 1월 1일부터 가입이 불가능해져서, 기존에 가입한 사람들이 이를 해지해야하는지 

말아야 하는지 헷갈려 한다. 이전에 가입한 사람은 기간을 연장하거나 불입금액을 늘릴 수는 없지만 

매월 약정한 금액은 계속 불입이 가능하며, 비과세 혜택 또한 받을 수 있다. 

따라서 굳이 해지할 필요 없이 7년 이상 유지하는 것이 좋다. 다만, 장마저축은 7년이 지나기 전에 

주택을 구입하면 비과세혜택을 더 이상 받을 수 없으므로, 그 전에 집을 살 계획이라면 굳이 유지할 이유가 없다. 

금리나 수익률 등이 더 유리한 상품으로 갈아타도 무방하다.

글

강지영

호칭·직책

오랫동안 금융관련 교육을 담당한 전문가로서 투자자 입장에서 알아두면 좋은 내용을 중점적으로 

강의하고 있으며 투자자 보호에 힘쓰고 있다. jykang@invedu.or.kr

제공

한국투자자보호재단 (http://www.invedu.or.kr)

호칭·직책

일반 투자자의 눈높이에 맞는 체계적인 금융교재와 프로그램을 제작하여 널리 보급하고 있다. 

자산관리 및 금융사기․투자피해예방에 관한 교육을 적극 실시하고 있으며 금융상품, 서비스,

 금융기관(판매직원)을 제대로 활용할 수 있는 필요 정보 및 방법 등의 실용적인 지식을 제공하고 있다.

발행2014.06.24