[신혼부부의 돈 관리] 8. 전세 * 월세 구할때 알아 둘 것

신혼 집, 차근차근 늘려가면 된다!

결혼을 준비하는 커플이 가장 많이 싸울 때가 언제일까? 바로 신혼 집을 보러 다닐 때이다. 막연히 아름다운 커튼이 

바람에 날리고, 푹신한 소파와 예쁜 침대가 놓인 쾌적한 신혼 집을 꿈꾸다가, 막상 집을 구해보니 소파는 커녕 같이 

살 집을 구하기도 어려운 현실의 벽에 부딪히기 때문이다.

한국소비자원이 2013년 여름 최근 결혼한 1,000명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 결혼 후 부모님 등과 함께 

사는 사람이 10.4%, 부부만 따로 사는 사람이 89.6%였으며, 이렇게 독립 거주 하는 커플의 28.6%만이 자기 집을 

구입하였고, 나머지 62.3%는 전세, 7.6%는 월세로 신혼 집을 마련했다고 응답하였다. 

‘아니! 10명중 3명이나 집을 구입했다니, 나는 대출까지 해도 전세인데.’ 할 수도 있겠다.

그러나 슬퍼할 필요 없다. 재무사정에 맞게 신혼 집을 장만하기로 선택한 순간, 당신은 현명한 자산관리의

 발걸음을 내디딘 것이다. 간혹 주택구입비용을 마련할 때까지 결혼을 미루며 돈을 모으겠다는 커플이 있는데, 

각자 벌어서 모으는 것보다 함께 모으는 것이 재산을 불려나가는 더욱 효율적이고 효과적인 방법이다.

가장 중요한 것은 빨리 현실을 직시하여 미래를 위한 주택 구입 공부를 시작하는 것이다. 적어도 부동산에 

관한 책을 한 권 이상 읽는 등 주거에 관한 공부를 하여, 안전자산이자 삶의 공간으로서의 멋진 주택을 어떻게 

마련하고 가꿀 것인지 생각을 정리하자. 가진 게 별로 없다고 느낄 수도 있겠지만, 공부하지 않으면 그 재산 조차 

지킬 수 없는 상황이 발생할 수도 있다.

후보 지역을 선정하여 중개업소 한 곳씩 방문

집을 구할 때 제일 먼저 결정할 사항은 지역을 정하는 것이다. 직장과의 거리나 부모님들의 거주 지역 등 

고려할 것이 많기에 처음부터 ‘이 동네에 집을 마련하자!’는 결정이 나오기 힘들다. 최근에는 부동산 시세를 

알려주는 사이트들이 많아서 쉽게 지역별 시세를 살펴 볼 수 있으므로 이를 고려하여 몇 군데 후보지를 정한 후, 

눈에 띄는 부동산 한 곳씩에 원하는 내용을 문의해 놓자. 

요새는 부동산 중개소끼리 네트워크가 잘 되어 있어 전화 등을 통해 한 곳에만 문의해도 서로 연계하여 

다양한 매물들을 소개해주므로 같은 지역의 여러 부동산중개소를 돌아다니지 않아도 된다.

신혼 집, 고를 때 필수 지참 : 체크리스트

집을 고를 때 부동산업자와 적어도 3~4군데를 돌아다니게 되는데, 이 주택 저 주택 보다 보면 어느 집이 채광이 

잘 되었는지, 화장실이 협소했는지, 물이 샌 자국이 있었는지 등등을 헷갈리기 쉽다. 

결국 부동산중개인이 강력하게 추천하는 집으로 계약을 하거나 다시 둘러보는 일이 발생하므로 이를 

예방하기 위해 체크리스트를 뽑아가서 중요사항을 메모하자.

※ 이 글 가장 하단의 ‘신혼부부 집 고르는 체크리스트’ 참조

계약시 ‘등기부등본’ 확인

대부분 중개업자를 통해 전세나 집을 구하기 때문에 계약할 때 잘 안 살피고 계약서만 보는 경우가 많다. 

그러나 직접 ‘등기사항전부증명서(등기부등본)를 살펴 전세보증금 등의 권리에 문제가 발생할 소지가 없는지 

부동산 중개사에서 물어보고 확인하는 것이 필요하다.

등기부등본은 계약시 중개업자가 뽑아주며, 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서도 자유롭게 

열람이 가능하다.

‘표제부’에는 주소나 면적 등에 대한 내용이 나오는데, ‘계약서 상의 주소, 등기부등본상의 주소 그리고 

실제 거주할 집의 주소’가 일치하는지 확인하자. 

집주인에게 여러 채의 집이 있는 경우, 간혹 거주하는 집과 계약서 상의 주소가 달라 문제가 발생하는 경우도 

있기 때문이다. ‘갑구’에는 소유권에 관한 사항이 있으므로 계약당사자와 계약서 상의 주인이 일치하는지 살펴보자. 

‘을구’에는 주택에 대해 담보 부채 등이 있는지 나와있으므로 채무가 있는지 살피고, 만약 있다면 주택가격이 30% 이상 

하락해도 채권최고액을 뺀 남은 금액이 전세나 월세 보증금을 충분히 상회하는지 계산해보자

((주택가격 x 70%) – 채권최고액 > 전세보증금). 최근 일부 지역의 주택가격이 하락하여 전세보증금이 매매가격과 

유사한 지역도 나오고 있으므로 주의해야 한다.

전입일자 + 확정일자 + 거주

전세나 월세 계약 후에는 반드시 전입신고를 해야 한다는 것은 모두 알고 있을 것이다. ‘전입신고+거주’ 요건을 

충족하면 대항력이 생기므로 혹시 집이 다른 사람에게 매각되는 경우에도 계약기간 동안 계속 살 수 있으며 만약 

보증금을 돌려주지 않으면 돌려줄 때까지 거주할 수 있는 권리가 생긴다

(주택임대차보호법 제3조①항).

또한 계약서에 확정일자를 받아야 하는데(주택임대차보호법 제3조 2 ②항), 확정일자란 해당 계약서가 

언제 작성되었는지 공인된 기관(법원, 동주민센터, 등기사무소 등)에서 확인을 받는 것을 말한다. 

계약서만 있으면 언제든지 확정일자를 받을 수 있으며 집이 경매되는 경우에 우선적으로 보증금을 

돌려받을 수 있는 권리가 생긴다. 

집이 경매되면 채권•채무관계의 우선순위를 따져 집을 처분한 금액에서 돈을 돌려주는데, 

보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 우선변제권은 ‘전입신고+거주’로 인한 대항력만으로는 부족하며 

확정일자가 추가되어야 한다. 

‘전입신고 + 거주 + 확정일자’ 3가지 조건 중 가장 늦게 조건이 달성된 날을 기준으로 그 다음날 0시부터 

효력이 발생하므로 그 이후에 발생한 채권보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있다. 만약 전입신고와 

확정일자를 받았다고 해도 거주하지 않으면 우선변제권이 생기지 않으므로 주의하자.

가능하면 이사 후 즉시 해당 주민센터를 방문하여 ‘전입신고 + 확정일자’를 받고, 만약 전세보증금대출을 받기 위해 

등기소 등에서 먼저 확정일자를 먼저 받았다면 이사 후 즉시 전입신고를 해야 한다. 

개인 사정에 따라 다른 곳으로 전입신고를 했다가 다시 거주 주택으로 전입신고를 한 경우에는 나중의 전입신고 

날짜를 기준으로 대항력 및 우선변제권 등이 생기므로 주의해야 한다.

전세 자금 대출

모아둔 돈이 부족한 경우, 전세나 반전세(월세+전세) 보증금을 마련하기 위해 시중 금융회사의 대출을 이용하는 

경우가 많다. 전세대출상품은 어느 은행이나 그 내용과 구성이 유사하다. 

아래의 표는 시중 은행중 한 곳의 주요 전세대출상품을 정리한 것으로 대부분 한국주택금융공사, 

대한주택보증, 서울보증보험 등의 보증을 받거나 국민주택기금에서 대출을 받도록 되어 있다. 은행 간 

금리차이보다는 같은 은행 내에서의 상품 간 금리차이가 더욱 크므로 주거래 은행을 우선적으로 방문하여 

상담하는 것이 효율적이다. 또한 신용등급이나 거래실적 등에 따라 금리수준이 달라질 수 있으므로 

담당자와 잘 이야기하는 것이 중요하다.

(예시) OO 은행의 대출상품 구성(금리 2014년 6월 26일 홈페이지 공시 기준)

대출금리는 신규 또는 잔액 COFIX 기준금리에 가산금리를 더한 변동금리(COFIX기준금리+가산금리=대출금리)와 

고정금리가 있는데, 전세대출은 대부분 2년 단위이므로 6개월 기준 변동금리로 대출받아도 금리 위험에 크게 

노출되지 않는다. 따라서 지금처럼 저금리 상황하에서 낮은 변동금리를 선택해도 무방하다. 

(전세보증금이 모자라 고민이라면)

대출을 받았다면 언제까지 얼마씩 상환할 것인지, 또 돈을 모은다면 얼마씩 언제까지 모아 집을 늘리고 

장만할 수 있는지 등에 대해 계획을 세워보자. 반드시 그대로 되지는 않겠지만 계획을 세우는 과정에서 

얻은 희망은 현재를 견디고 미래를 바꾸는 힘이 될 수 있다.

보증금을 돌려주지 않는 주인에게 대처하는 방법

계약기간이 끝나 다른 집을 계약하여 이사가야 하는데 새로운 세입자를 구하지 못했다고 보증금을 주지 않는 

경우가 종종 발생한다. 이때, 나중에 새로운 세입자를 구하면 보증금을 주겠다는 말만 믿고 이사하지 말고 

“임차권 등기명령”을 신청하자. 

앞서 ‘전입신고+확정일자+거주’가 충족되어야 우선변제권이 생긴다고 설명하였는데, 만약 그냥 이사를 

가버리면 ‘거주’ 요건이 충족되지 않아 우선변제권이 없어진다. 해당 지역의 지방법원을 방문하여 신청하면 되며, 

비용은 비싸지 않다. 그러나 등기명령신청서 등의 작성이나 신청 절차가 까다로워 어려움을 겪을 수도 있는데,

 법무사의 도움을 받을 수 있지만 다소 비용이 발생한다는 사실은 유의해야 한다.

<신혼부부 집 고르는 체크리스트>

* 이동

(1) 외벌이 : 직장과 가까운가? Yes □, No □ 

맞벌이 : 살림 및 육아를 더 많이 할 배우자의 직장과 더 가까운가? Yes □, No □ 

(두 사람의 중간 위치보다, 한 배우자에게 편리하도록 하는 것이 좋습니다.)

(2) 대중교통은 편리한가? Yes □, No □

* 안전과 주변환경

(1) 너무 외지거나 인적이 드물지는 않는가? Yes □, No □

(2) 5층 이하의 저층의 경우, 방범창이 있나? Yes □, No □

(3) 주차장이 있는가? Yes □(실외 주차장 □, 실내 주차장 □), No □

주차가능 면적은 세대 수와 비교해 충분한가? Yes □, No □

(4) 집 근처에 혐오시설이 있는가?(쓰레기장, 고물상, 공장 등) Yes □, No □

(5) 집 근처에 할인마트나 시장 등 쇼핑을 할 수 있는 시설이 있는가? Yes □, No □

(6) 집 근처에 자녀양육/교육을 할 곳이 있는가?(어린이집, 유치원, 학교 등) Yes □, No □

* 쾌적과 편의

(1) 햇빛은 잘 드는가? Yes □, No □

(2) 통풍이 잘 되는가? Yes □, No □ 

(3) 외풍이 있지는 않나? Yes □, No □

(4) 방충망이 있나? Yes □, No □

(5) 난방시설은 오래되어 낡거나 고장 나지 않았는가? Yes □, No □

기름보일러인가? 가스보일러인가? : 기름 □, 가스 □

(6) 천장이나 벽, 바닥에 물이 샌 흔적이나 곰팡이는 없나? Yes □, No □

(7) 싱크대 시설 및 화장실 배수 등에는 문제가 없나(물이 잘 내려가는지 확인)? Yes □, No □

(8) 세탁기를 놓을 공간, 빨래를 널을 공간이 충분한가? Yes □, No □

(9) 냉장고를 놓을 공간이 있나? Yes □, No □

(10) 다용도실 등 잡다한 물건을 정리할 공간이 있나? Yes □, No □

* 현금과 유동성

(1) 등기서류상, 저당금액이나 보증금이 있는가? Yes □, No □
저당금액 및 보증금의 합이 주택 거래가격의 몇 퍼센트인가? __________%

(2) 전기 및 수도계량기는 별도로 사용하는가? Yes □, No □

(3) 관리비는 어느 정도인가? ____________원 (전기, 수도, 난방비 포함 여부 확인)

(4) 전반적인 평가 상(인테리어 등), 집을 다시 내 놓으면 잘 나갈 것 같은가? Yes □, No □ 

(가격이 싸고 허름한 곳보다, 다소 가격이 있어도 깔끔한 집이 잘 나가므로 나중에 보증금을 제 때 

받기 위해 반드시 고려해야 합니다.)

글

강지영

호칭·직책

오랫동안 금융관련 교육을 담당한 전문가로서 투자자 입장에서 알아두면 좋은 내용을 중점적으로 

강의하고 있으며 투자자 보호에 힘쓰고 있다. jykang@invedu.or.kr

제공

한국투자자보호재단 (http://www.invedu.or.kr)

호칭·직책

일반 투자자의 눈높이에 맞는 체계적인 금융교재와 프로그램을 제작하여 널리 보급하고 있다. 

자산관리 및 금융사기․투자피해예방에 관한 교육을 적극 실시하고 있으며 금융상품, 서비스, 

금융기관(판매직원)을 제대로 활용할 수 있는 필요 정보 및 방법 등의 실용적인 지식을 제공하고 있다.

발행2014.07.01